一房二卖的法律探讨

案情简介：

李某与张某于2017年11月1日签订《二手房买卖合同》，约定张某将位于重庆市渝北区某处的房屋出售给李某，房屋成交价为50万元，在该房屋能够办理过户手续时将房屋过户给李某，合同签订后李某依约支付了合同价款50万元。在2018年初，张某又将该房屋以45万元的价格出售给张某之子，并办理了过户手续。李某遂向渝北法院起诉，要求法院撤销张某与张某之子之间的房屋买卖合同，并要求张某履行过户手续。

本律师接受了张某的委托，在法院庭审答辩时，要求原告方明确行使撤销权的法律依据。原告方称，依据合同法第七十四条规定：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撒销债务人的行为。”本律师在庭审中指出，张某与张某之子已签订了房屋买卖合同，其交易价格也并未低于《合同法司法解释二》第十九条对于“交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的”的标准，且原告也无证据能证明张某之子知道该房屋已经出售的事情，应承担举证不能的法律后果，应驳回原告的诉讼请求。

裁判要点

法院最终采纳了本律师的代理意见，认为张某与张某之子之间签订的合同，系双方真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条的情形，合法有效。原告并未举证证明张某和张某之子签订合同的交易价格低于交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，且未举证证明张某之子知道该房屋已出售的情形，应承担举证不能的法律后果，不符合《合同法》第七十四条关于第三人行使撤销权的条件，遂驳回了原告李某的诉讼请求，至于李某与张某签订的《二手房买卖合同》项下的其他权利，李某可另行起诉主张。

律师分析

本案系原告诉讼请求方向错误，导致败诉，原告只能改变诉讼请求另行诉讼主张权益。本案涉及到一房二卖的问题，一房二卖是指出卖人先后或同时签订两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。

对一房二卖纠纷，实务中应分别对不同情况予以不同的处理：

1、在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，若两份合同都不存在《合同法》无效和可撤销的情形，那么两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，依据《物权法》第九条规定不动产物权的变更、转让以登记为准，后买受人已实际取得房屋所有权。

若前买受人未能办理房屋过户手续，则应依据合同主张债权权利，依据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，后买受人可以此向出卖人主张相应权益。实务中，出卖人往往在房屋升值后再次出卖，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，可列入赔偿范围之内，实践中也有很多法院支持了该请求。

2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人签订买卖合同。

此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，再次出售已是无权处分。但依据《买卖合同司法解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故不能因无处分就认定后买卖合同无效。后买受人不能办理房屋过户手续，同样则应依据合同向出卖人主张合同项下的权利。

3、在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。

后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况，则属于《合同法》第五十二条“合同无效……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。

实践中，一般推定后买受人为善意，若要证明后买受人为恶意，需前买受人举证证明出卖人与后买受人有恶意串通行为(即第三人是否明知)，但是一般困难较大，因为恶意串通行为大多较隐蔽，对于第三人是否恶意，在取证上往往十分困难。法院也只能综合依据房屋交易价格、交易主体的关系等综合认定。若前买受人能有充分证据证明后合同存在无效的情形，那么可以直接向法院主张合同无效，且若房屋还未过户，那么前买受人可以直接要求出卖人履行房屋过户手续。

律师建议：

1、买受人在签订房屋买卖合同后，要及时办理房屋过户登记手续。

2、若出卖人不配合办理过户手续，买受人及时采取诉讼保全措施查封房产，防止出卖人转移房产。

3、在《房屋买卖合同》中可约定出卖人不能办理过户手续时应支付高额的违约金，让出卖人转移房产时有所顾虑。